Grundsätzlich ist es wichtig, unabhängig davon ob es sich um privaten Wohnraum oder Gewerbeflächen handelt, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, dass eine Mieterhöhung genau geprüft wird.
Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Mieterhöhungen vertraglich durch Staffel- oder Indexmieten zu vereinbaren. Findet sich eine solche Regel nicht im Mietvertrag, besteht der Rückgriff auf die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung.
Als Vermieter hat man in der Regel nur zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung auf Grundlage der gesetzlichen Vorschriften durchzuführen. Zum einen die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, zum anderen eine teilweise Umlegung von Modernisierungskosten.
Eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist dann möglich, wenn die vermiete Wohnung unter der im Mietspiegel angegebenen Preisspanne für vergleichbare Wohnungen liegt. Als Vergleichsgrundlage wird entweder der von den Städten und Gemeinden herausgegebene Mietspiegel oder drei Wohnungen derselben Art und Ausstattung herangezogen. Die Erhöhung ist innerhalb der gesetzlichen Frist zu erklären, genau zu begründen und bedarf der Zustimmung des Mieters. Sofern die Mieterhöhung rechtmäßig ist, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht um mehr als 20% - in Ulm sogar nur 15% - erhöht werden.
Der Vermieter kann die Mieterhöhung auch damit begründen, dass er die Wohnung/das Haus saniert. Der Vermieter darf bis zu acht Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bevor Sanierungskosten umgelegt werden dürfen, muss der Vermieter einige Voraussetzungen beachten. Unter anderem muss er den Mieter drei Monate vor den geplanten Sanierungsarbeiten hierüber in dem gesetzlich erforderlichen Umfang informieren. Im Unterschied zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bedarf es hier keiner Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Vielmehr greift die Mieterhöhung zu Beginn des dritten Monats, nachdem der Mieter das Informationsschreiben vom Vermieter erhalten hat. Wichtig ist aber, dass es sich tatsächlich um Sanierungen (z.B. energetische Sanierung) handelt. Reine Instandsetzungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig und hat der Vermieter allein zu tragen. Betrifft die Sanierung mehrere Wohnungen, sind die Kosten auf alle Mieter umzulegen.
Sind lediglich die Nebenkosten gestiegen, darf der Vermieter grundsätzlich im nächsten Jahr, nachdem er die Nebenkostenabrechnung erstellt hat, eine höhere Vorauszahlung verlangen.
Wir beraten Sie gerne bei der Ausgestaltung entsprechender Mietvertragsklauseln sowie bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns.
